L'ISF du point de vue de l'entrepreneur, un casse-tête ? Avis d'expert avec Luc Jaillais, avocat associé, CMS Bureau Francis Lefebvre, membre du cercle des fiscalistes.

Dire que l’ISF est néfaste à l’entreprise est une évidence largement admise. C’est bien pour cette raison qu’a été instauré, dès l’origine de cet impôt, un régime d’exonération des «biens professionnels». Et plus récemment qu’a été créé le régime d’exonération à 75 % dit «pacte Dutreil», en faveur des actionnaires qui ne peuvent bénéficier du statut d’«outil de travail» faute notamment d’exercer une fonction dirigeante. Pour autant, l’existence de ces régimes ne résout pas toutes les difficultés que cet impôt cause aux entrepreneurs et, par voie de conséquence, aux entreprises. Car, et c’est encore là une évidence, l’ISF dû sur la valeur d’une entreprise n’est jamais payé qu’en appauvrissant celle-ci.

Le cas de l'immobilier d'entreprise

En théorie, du moins si l’on en croit la Cour de Cassation, «pour la qualification de biens professionnels l’ISF garantit une neutralité à l'égard des différentes formes d'organisation du capital et des structures juridiques de l'entreprise».
Ce précepte est-il partagé par tous ? Hélas, non … Le cas de l’immobilier d’entreprise l’illustre péniblement. Il est fréquent qu’une entreprise soit propriétaire de ses immeubles d’exploitation.

Il arrive souvent que lesdits immeubles soient détenus au travers d’une filiale de type SCI. Il est également courant qu’un ensemble de sociétés opérationnelles soit structuré sous une société holding dite «animatrice de son groupe». Au final, l’immobilier d’exploitation détenu par le groupe, selon quelque modalité que ce soit, devrait s’intégrer sans difficulté dans le périmètre de l’exonération du «bien professionnel», afin que soit garantie la neutralité de la structuration choisie par le chef d’entreprise.

Or, la doctrine officielle de l'Administration fiscale subordonne l’exonération de l’immobilier d’exploitation au fait que la société propriétaire-bailleur et la société locataire-exploitante soient dans une relation directe mère-filiale ou filiale-mère. Dès lors, les locations consenties entre filiales d’une même société holding animatrice, ou par la holding à une société sous-filiale, justifieraient-elles la remise en cause de l’exonération «bien professionnel» à concurrence de la valeur des immeubles concernés ? Certains vérificateurs fiscaux le soutiennent, contre tout réalisme économique et sur la base d’une argumentation juridique boiteuse. A quand, enfin, le choc de confiance fiscale ?